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不動産投資とは何か?不動産投資で利益獲得に至るまでに知るべきこと

不動産投資 お金を守る
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最近話題の不動産投資を始めてみよう!
そうは思ったけど、不動産投資のことを詳しく知らない…
不動産投資を始めるためにどうしたらいいのか分からない…
そもそも不動産投資ってどんなものがあるんだろう…
このような悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。
こちらの記事では不動産投資を考えている方に向けて、不動産投資とはどうゆうものなのかをご説明していきます。
是非、参考にしてみてください。

不動産投資とは?

不動産投資について

不動産投資とは、不動産に投資して利益の獲得を目的としている投資のことを言います
不動産投資というと、多くの人が真っ先に貸出することを目的にアパートやマンションを購入し、他者に貸し出すことで家賃収入を手に入れることを想像します。
しかし、不動産投資はそれだけではありません。
売却することを前提に土地を買い、購入時よりも土地の価値が高くなった時に売却することで差額分を利益として得るする方法もあります。
また、不動産投資はFXなどのように「ハイリスク・ハイリターン」でもなく、預貯金のように「ローリスク・ローリターン」でもなく、「ミドルリスク・ミドルリターン」であると言われています。
不動産投資は元本割れのリスクがあまりなく、利回りが4%〜5%とそこそこのリターンがありますね。
ご存知かとは思いますが、預貯金の利回りは最も低い値だと0.01%です…
預貯金の利回りと比較するとずっと高く感じられますね。

インカムゲインとキャピタルゲイン

不動産投資は大きく分けて上述した2つの方法になります。
1つが、建物などを購入して賃貸料を得る方法、
もう1つが、土地などの不動産の価格の上昇を利用して差額益を得る方法です。
また、賃貸料の収入のことを「インカムゲイン」と言い、土地などの資産の上昇によって生まれた利益のことを「キャピタルゲイン」と言います。

不動産投資における利回りとは?

こちらでは不動産投資における利回りについてご紹介させて頂きます。

そもそも利回りとは?

利回りとは、投資した金額に対しての収益の割合を示すものです。
基本的には、1年という期間でその割合を算出します。
この利回りは不動産投資を始めようと思っている方が不動産を購入する際に指標とされているものです
不動産における利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

表面利回り(グロス)について

表面利回りとは、1年間で得られた収入を不動産の購入価格で割った数値のことを指します。
計算式にすると以下の通りです。
【表面利回り=年間収入÷物件価格×100】
不動産の広告で見られる利回りは、こちらの表面利回りになります。
実際にかかる諸経費を含んでいないため、本当の利回りではありません。

実質利回り(ネット)について

実質利回りとは、1年間で得られた収入から諸経費を差し引いた金額を不動産の購入価格に購入する際にかかった諸経費を足した金額で割った数値のことを指します。
計算式にすると以下の通りです。
【実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100】
諸費用には、運営経費(ランニング費用)と購入経費(初期費用)があります。
運営経費は、固定資産税や水道光熱費、管理料などがあります。
購入経費は、不動産仲介手数料や登記費用などがあります。
実質利回りは以上のような諸経費を計算に含んでいるため、より正確な利回りを知ることができます。
しかしながら、この実質利回りはその時によって異なり変化するものなので、そのことを頭に入れておきましょう。
そして、物件選びの際は表面利回りだけで決めるのではなく、こちらの実質利回りの値をきちんと算出してからにするようにしましょう。

不動産投資信託とは?

こちらでは不動産投資信託についてご説明していきます。

そもそも信託とは?

不動産投資信託の意味を理解するにあたって、まずは「信託(しんたく)」という言葉の意味理解から始めましょう。
信託とは、コトバンクでは以下のように説明されています。
「他人 (受託者 ) に一定の目的に従って財産の管理または処分を行わせることを目的として,受託者に財産権の移転その他の処分をすること。」
(参考サイト:コトバンク 信託)
ちょっと理解が難しいでしょうか。
簡単に説明すると、信託は「他人を信用して自分の財産を託す」という信じて託す行為といえるでしょう。
別の言葉にすると、「自分の資産を代わりに運用してね」ということとも言えますね。

不動産投資信託の意味と仕組み

不動産投資信託とは、投資家から集めた資金を不動産投資法人が複数の不動産に投資を行い、そこから得られた売却益や賃貸料を投資家に分配される仕組みの商品のことを指します。
不動産投資法人に資産を託した投資家たちが間接的に不動産のオーナーになることができる、というイメージです。
図で表すと以下のようになります。

不動産投資法人とは、不動産に対する投資を行うことを目的に資産を運用する法人のことを言います。
また、不動産投資信託はREIT(リート)とも言います。
REITは、「Real Estate Invesment Trust」の頭文字をとった略称です。
このREITはアメリカで作られた制度です。
そのため、日本のREITには「Japan」の頭文字「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれ、アメリカと区別した呼び方となっています。
また、REITには3つの投資形態があります。
1つ目は、先ほど図解した1つの不動産投資法人に投資する「REIT」、
2つ目は、複数の不動産投資法人に投資する「REITファンド」、
3つ目は、REIT市場の値動きを表す株価指数と連動している「REIT FTF」です。
こんなものがあるんだ、程度で構いませんので頭に入れておくと後々役に立つかもしれません。

不動産投資をやる理由

不動産投資のメリット

不動産のメリットは以下のようなものが挙げられます。

不労所得を得ることができる

アパートやマンションを貸し出す時、入居者がいる場合は特に自分が何かをするでもなく毎月賃貸料を得ることができます。
何もせずに収入が入ってくるのはありがたいですよね。
本業の収入に追加してという感覚でもいいですし、貸し出す部屋数を増やすことができれば賃貸料だけで本業の収入を超えるかもしれません。

貸し出せる物件がある限り定年後も収入を得続けることができる

定年後も不労所得を得られるのは大きなメリットの1つですね。
歳を重ねると社会に出てバンバン働くのは体力的にも大変になりますし、気持ち的にも無理をしたくないという人もいるでしょう。
定年後は家でゆっくりしたいという方にはいいですね。
年金だけでは足りないし、預金もあるけど間に合うか不安!という方にもオススメの投資の一つと言えそうです。

お金の価値が下がった時(インフレ)の対策になる

お金の価値は不変ではありません。
常に変動し続けています。
もちろんお金の価値が大きく下がることも考えれます。
もしそうなった時に、資産を何も考えずお金として持っていると、お金の価値の変動の影響を受け資産の価値は大きく下げることになってしまいます。
今自分が持っている資産を不動産などの別な形の資産に変えておくことは、金の価値が下がったとしても資産の価値を下げないための一つの対策として有効と言えるでしょう。

節税の効果がある

私たちの生きる社会はあらゆるところで結構な金額の税金が取られます…。
相続税もその一つです。
少し知識を要する話になるためここでは簡単にご説明することにしますが、
相続税はお金や株式などと投資用不動産で評価のされ方が異なり、
投資用不動産での相続方法の方がお金や株式の相続方法よりも税金を抑えることが可能です。
また、相続税だけではなく、所得税や住民税などの節税にも効果的です。

レバレッジをかけることができる

レバレッジとは小さな力で大きなものを動かすテコの原理のようなことを言います。
不動産投資は十分な自己資金がなくても、銀行などからお金を借りて自己資金のみでは購入できない物件や土地の購入をすることができるのです。

誰でもすぐに始めることができる

上述したように、不動産投資は銀行などからお金を借りて始めることができます。
高額な不動産を購入するために何年も働いてコツコツ資金を貯めて…とする必要がないのです。
銀行などからお金を借りることは少々怖さを感じられる方もいらっしゃるかと思いますが、上手に運用していけば運用の中で得られる利益で返済していけるはずです。
返済が終われば、運用の中で得られる利益はそのまま自分に入ってくるようになりますよ!

不動産投資信託をやる理由

こちらでは不動産投資信託のいいところについてご説明させて頂きます。

プロに運用して貰うことができる

不動産投資信託では、自分の資産を不動産投資法人に託して代わりに運用して貰います
もし自分で不動産投資を行うとなれば一から勉強を始めなければなりませんが、不動産投資信託では資産を託して運用を任せてしまうので深く勉強する必要がありません。
それに自分で不動産投資を行うとなると慣れないうちはやはり失敗もたくさんしてしまうと思いますが、運用してくれる人たちはと自分よりも圧倒的な知識と経験があるはずなので、安心できますよね。
プロが運用することによる安心感は、不動産投資信託の大きないいところです。

分散投資ができる

不動産投資をしようと思っても大きな資産を持っている資産家でない限り、持てる不動産は片手に収まる程度です。
投資先の不動産が1つや2つの場合で、もしその不動産の価格が地震や災害などによって急激に下がってしまったり入居者が決まらなかったりすれば、大きな損失を負いかねません。
投資先が少ないことは大きなリスクを抱えることに繋がります。
そうならないためには資産をいくつかの不動産に分配しておくべきなのですが、不動産投資信託は複数の不動産への投資を可能にし、資リスクを軽減することができます。

不動産投資の種類・方法

今回は「レジデンス系」と「テナント系」の2つに分類して具体的な不動産投資の種類をご紹介します。

レジデンス系の投資

レジデンス系の投資の種類には以下のようなものがあります。

  • 一棟投資
  • 区分投資
  • 戸建投資
  • シェアハウス

テナント系の投資

テナント系の投資の種類には以下のようなものがあります。

  • 駐車場
  • 駐輪場
  • 商業ビル

まとめ

いかがだったでしょうか。
今回は、以下のような内容をご説明させていただきました。

  • 不動産投資とは、利益獲得を目的として不動産に投資することである。
  • 賃貸収入などをインカムゲイン、差額益をキャピタルゲインという。
  • レバレッジが可能であり、誰でもすぐに始めることができる。
  • 不動産投資にはレジデンス系やテナント系といったような種類がある。

不動産投資に挑戦したい方はコツコツ知識を増やしていけば誰でも始められる投資と言われています。
不動産投資を考えている方は是非こちらの記事で得られた情報を元に情報収集をしてみてくださいね。

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あおい

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